No contrato de arrendamento deve estar inscrita uma cláusula que indique a finalidade do mesmo. Se o contrato for omisso neste aspeto, o local arrendado poder ser afeto ao fim que está no âmbito das suas aptidões, tal como constem da licença de utilização. Portanto, é possível arrendar uma loja para fins habitacionais? Depende.
Segundo o regime legal em vigor “só podem ser objeto de arrendamento urbano os edifícios ou as suas frações cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização”, sendo que o arrendamento para fim diverso do licenciado é nulo. É o que explica Márcia Passos, sócia contratada e coordenadora de Imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados.
Nulidade do contrato e coimas
Se um determinado imóvel tem como fim o comércio, não pode o mesmo ser objeto de um contrato com fim habitacional, seja habitação permanente, seja habitação não permanente ou com fins especiais transitórios.
A violação desta regra tem como consequência a nulidade do contrato, o que significa que a relação arrendatícia é inexistente e que a ocupação do imóvel é feita de forma indevida, o que poderá ter consequências em termos de responsabilidade civil.
A nulidade, por sua vez, tendo como fundamento a violação de norma legal imperativa, terá como consequência a aplicação de uma coima ao senhorio e, em princípio, confere ao arrendatário o direito a uma indemnização, bem como o direito a fazer cessar o contrato por causa imputável ao senhorio.
O valor da coima devida pelo senhorio na circunstância referida, por causa imputável que lhe seja imputável, ascende a valor não inferior a um ano de renda.
Viver num imóvel com fins comerciais: implicações
O assunto ganha ainda uma importância relevante quando estamos perante a necessidade do contrato de arrendamento para fundamentar e justificar um determinado benefício estadual. É o que acontece, por exemplo, com os benefícios concedidos ao abrigo do programa que cria o instrumento de apoio financeiro ao arrendamento por jovens, designado por Porta 65.
Na verdade, a par de vários requisitos que os jovens com idade igual ou superior a 18 anos e inferior a 35 anos devem reunir, tais como, por exemplo, não serem proprietários ou arrendatários para fins habitacionais de outro prédio ou fração habitacional ou serem parentes ou afins do senhorio na linha reta ou na linha colateral, os requerentes do benefício devem ser titulares de contrato de arrendamento registado no Portal das Finanças ou contrato-promessa de arrendamento, este último de acordo com o modelo aprovado por portaria.
Posto isto, estará obviamente fora de hipótese conceder um benefício como o Porta 65 ou outro, baseado um documento inválido e, como se disse, um contrato de arrendamento celebrado para um fim diferente do fim para o qual está licenciado, é um contrato nulo, logo, um contrato inválido e ineficaz.
Estando um jovem – no caso do requerente ao Porta 65 – perante uma situação como a descrita (contrato nulo), deverá o mesmo diligenciar pela celebração de um contrato válido o que, face ao exposto, implicará a mudança do local onde reside (um espaço cujo fim é o comércio) para um local legalmente apto ao fim habitacional.
Converter lojas em habitação: impacto do novo simplex
A este propósito e sem prejuízo do exposto, cumpre referir que o Decreto-lei que aprovou o denominado “Simplex Urbanístico” (DL n.º 10/2024, de 8.01) veio a simplificar o processo de alteração de uma qualquer fração autónoma em propriedade horizontal de fim não habitacional para fim habitacional (o inverso não se aplica de forma idêntica).
Na verdade, o proprietário que atualmente pretender alterar o fim da sua fração de comércio para habitação, deixa de necessitar da autorização do Condomínio para o efeito, podendo alterar, por ato unilateral, sendo apenas obrigado a dar conhecimento dessa alteração ao Administrador do Condomínio, no prazo de 10 dias após a referida alteração.
Porém, as causas de invalidade de um contrato de arrendamento mantiveram-se, nomeadamente aquela que deriva da celebração de um contrato de arrendamento habitacional em relação a um imóvel cujo fim é diferente do fim habitacional.
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Fonte: Idealista