A criatividade faz parte dos negócios imobiliários. E para evitar situações de incumprimento, conseguir liquidez para enfrentar gastos relacionados com impostos, créditos ou outras despesas com a manutenção dos imóveis, há proprietários a pedir vários meses de rendas adiantadas, alguns até ao valor equivalente a um ano, no momento de fechar um novo contrato de arrendamento.
Em troca, alguns destes senhorios oferecem um desconto no total a pagar pelos inquilinos, que se tiverem liquidez para dar este passo se sentem tentados a aceitar o acordo, devido aos preços das rendas em alta, num contexto em que a procura continua a superar a oferta, em termos medianos.
Mas será que esta prática - habitual de forma profissionalizada em mercados como os EUA ou Austrália, onde se chegam a cobrar até três anos de rendas por antecipado, e que começa a despontar também em Espanha - é já tendência em Portugal? E o que diz a lei?
Senhorios só podem exigir aos inquilinos o pagamento antecipado de duas rendas mais dois meses de caução.
Por lei, quantas rendas pode um senhorio pedir adiantadas ao inquilino, além da caução?
Até 2023, os proprietários podiam receber até cinco meses de renda no início do contrato. No entanto, com o Orçamento do Estado de 2023 (OE2023) essa regra foi modificada, limitando o pagamento antecipado a dois meses de renda, em vez dos três meses anteriormente permitidos. A mesma alteração legislativa também introduziu um teto para o valor da caução, que agora não pode exceder o equivalente a dois meses de renda.
Na prática, o senhorio só pode exigir o pagamento antecipado até dois meses de renda e o valor equivalente a dois meses de renda, como caução , baseado no que o Artigo 1076.º do Código Civil português:
O pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a dois meses;
As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respetivas, até ao valor correspondente a duas rendas.
Vantagens e desvantagens de pagar mais rendas no início
Quando questionadas sobre as vantagens e desvantagens deste ‘modus operandi’ para senhorios e inquilinos, as advogadas consideram que há dois lados da mesma moeda.
A favor dos senhorios está o facto de o pagamento de rendas antecipadas e a prestação de caução oferecem segurança financeira, garantindo o cumprimento das obrigações do inquilino e a cobertura de eventuais danos no imóvel, Já para o inquilino, a prestação de caução pode facilitar a negociação do contrato, oferecendo ao senhorio uma garantia adicional e, em alguns casos, permitindo condições mais favoráveis..
No campo das desvantagens, do lado dos arrendatários, o valor a pagar pode ser financeiramente pesado, dificultando o acesso ao arrendamento. Para o senhorio, apesar da segurança oferecida, a legislação limita o valor da caução e o número de rendas antecipadas, o que pode reduzir a proteção financeira em caso de incumprimento ou danos significativos.
Pela lei, os senhorios poderão ser penalizados caso venham a cobrar mais rendas que as permitidas na legislação em troca, de um desconto no montante a pagar mensalmente. Por não ter um enquadramento legal, a situação exposta, configura uma violação da norma relativa ao pagamento das rendas e à possibilidade do seu adiantamento. Tendo sido revogado o RAU (Regime de Arrendamento Urbano), não terá sido revogado o DL n.º 321-B/90, de 15 de outubro, diploma que o aprovou e no qual consta, entre outros elementos, que ‘os senhorios que recebam rendas superiores às fixadas na lei (…) cometem crime de especulação (...) [artigo 14.º.
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Fonte: Idealista
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