A Cushman & Wakefield, consultora líder global em serviços imobiliários, publicou recentemente o Marketbeat Primavera 2023 - relatório semestral que resume a atividade do mercado imobiliário nacional em 2022, destacando as principais tendências que irão marcar o mercado em 2023.
Escritórios
O mercado de escritórios sofrerá uma estabilização dos valores de arrendamento em todas as zonas além de um aumento da disponibilidade, devido a uma tendência de aumento na taxa de desocupação, decorrente da liberação de áreas para subarrendamento por alguns dos maiores ocupantes do sector tecnológico, que atravessam uma fase de redução de ocupação, após três anos de acentuada expansão.
A gestão do modelo de trabalho também irá impactar o mercado, uma vez que irá fazer com que as organizações repensem a organização dos seus espaços, com o intuito de passarem a ser vistos como pontos de encontro, colaboração, aprendizagem e partilha.
Retalho
O Retalho em 2023 passará por mudança de conceitos das lojas e a sinergia entre o físico e o digital, com o intuito de privilegiar a experiência do consumidor.
Novos tipos de concept stores, que privilegiam layouts e experiências personalizadas, e lojas sustentáveis e de economia circular terão um maior peso, tendo em conta a relevância dos critérios ESG.
Industrial & Logística
O segmento industrial e logística irá verificar uma maior absorção dos espaços logísticos por parte do comércio online, devido ao aumento desta tipologia de compra, que faz com que exista uma maior procura por imóveis logísticos, o que, acaba por aumentar a escassez de imóveis disponíveis e os valores de arrendamento destes ativos.
A logística urbana (de proximidade) irá continuar a registar uma elevada procura, tendo em conta que as empresas têm vindo a redesenhar a sua operação logística para obter ganhos de eficiência.
Portugal também irá beneficiar de um aumento do nearshoring, para que as empresas garantam o stock dos seus produtos. Por fim, o mercado da logística de dados está em expansão, e já se registam diversas transações a nível nacional, estando Portugal no radar dos grandes operadores de data centres, graças à localização estratégica do país.
Hotelaria
A tendência de expansão da oferta hoteleira irá continuar nos próximos anos, com perto de 130 projetos com abertura prevista até 2025 – o que irá representar 11.300 quartos, maioritariamente, em hotéis de 4 e 5 estrelas (30% e 33% respetivamente), localizados sobretudo nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.
Apesar do aumento do custa de vida, o desejo de viajar e continuar a fazer turismo irá permanecer, sendo que os segmentos de luxo e baixo custo estarão menos expostos a oscilações.
Desta forma, os investidores continuarão a apostar na forte recuperação e nas perspetivas de crescimento continuado do segmento de lazer e lifestyle e, irão procurar conceitos de hotelaria menos convencionais, tornando cada vez mais integrados conceitos de hotel com estadias de longa duração, co-living, acomodação de estudantes e residencial.
Residencial
Venda
A falta de medidas que promovam a construção nova para o segmento médio irá contribuir para que o mercado continue a funcionar de forma desequilibrada, alimentando a subida dos preços enquanto a subida das taxas de juro e a dificuldade das famílias se financiarem contribuirão para a contínua aposta dos promotores nos segmentos altos.
Arrendamento
A falta de confiança dos promotores, investidores e senhorios no quadro legal e nas políticas fiscais que regem o arrendamento urbano em Portugal acaba de ser agravada pelas medidas recentemente anunciadas pelo Governo, antecipando-se a manutenção da subida dos valores das rendas, face à crescente procura e falta de oferta.
O excessivo impacto fiscal e o desadequado regulamento geral de edificação urbana vão continuar a contribuir para a inexistência de produto específico desenvolvido de raiz para o segmento de arrendamento habitacional, fomentando também a subida dos valores de arrendamento.
Residências de Estudantes / CoLiving
Apesar do elevado número de novos projetos que abriram nos últimos cinco anos, a procura por parte de estudantes, expatriados que vêm trabalhar para Portugal, jovens profissionais e jovens casais continua a aumentar, mantendo-se superior à oferta, particularmente em Lisboa e no Porto.
No segmento de estudantes, o rácio de número de camas por número de estudantes deslocados continua abaixo das principais cidades europeias, mas com tendência para subir atendendo ao número de projetos anunciados para os próximos 3 anos.
Portugal é, cada vez mais, um destino para estudantes estrangeiros, para trabalhadores estrangeiros qualificados e para nómadas digitais. Dadas as enormes limitações no mercado de habitação, é inevitável que se verifique um crescimento significativo neste segmento alternativo de alojamento.
Residências Sénior
Para os próximos três anos está previsto o aumento da capacidade total em 800 camas, com a maior parte dos operadores privados a optar por desenvolver projetos com mais de 100 camas.
Contudo, sendo Portugal um dos países com população mais envelhecida da Europa, precisa de mais residências assistidas para idosos de iniciativa privada e com serviços de qualidade. A oferta tem aumentado, mas é ainda claramente insuficiente.
Não obstante, o crescimento deste segmento pode ser ameaçado, por um lado, pela dificuldade da maioria das famílias portugueses em sustentar pagamentos mensais elevados e, por outro, pela dificuldade em contratar pessoal especializado, sobretudo em localizações fora dos grandes centros urbanos.
Promoção
A promoção de habitação vai continuar na ordem do dia, com a aposta em projetos residenciais para os segmentos alto e de luxo, motivada pela crescente procura por parte de compradores estrangeiros.
Por outro lado, continua a verificar-se um grande desequilíbrio entre procura e oferta de habitação, especialmente no segmento médio – o que continuará a motivar promotores e investidores a procurar soluções inovadoras para desenvolver mais casas para a classe média.
Contudo, as recentes medidas anunciadas pelo governo para a habitação deixam de fora benefícios fiscais para a construção nova e a otimização do tempo de licenciamento de loteamentos, pelo que vários projetos residenciais de maior escala deverão continuar a ser adiados – um problema para os investidores, apesar da ligeira melhoria de outras condições atrativas, como uma menor pressão sobre os custos de construção.
Na área dos escritórios, iremos verificar a procura por opções mais práticas, modernas e, sobretudo, eficientes do ponto vista ambiental e energético, o que irá permitir que os antigos espaços possam dar origem à conversão para habitação ou turismo em localizações centrais, permitindo um novo ciclo de reabilitação urbana nas cidades de Lisboa e Porto.
Investimento imobiliário comercial
Num enquadramento de subida das taxas de juro e maior dificuldade de financiamento, é expectável um abrandamento da atividade de investimento imobiliário em 2023. Ainda assim, e com cerca de €2.700 milhões de transações em diversas fases de negociação, as estimativas apontam para que este ano se registe um volume ligeiramente abaixo da média dos últimos 5 anos. A este valor poderão acrescer €1.300 milhões em transações atualmente suspensas, assim como as já usuais operações off market. A robustez de todo este pipeline não é necessariamente a mesma de anos anteriores, dada alguma diferença de expectativas de preço entre vendedores e compradores.
Entre as previsões para o ano corrente, os setores de escritórios e hotéis mantêm a primazia, agregando um terço do volume previsto cada; seguidos de uma recuperação de retalho, com 21% da procura, por influência da aquisição de superfícies alimentares.
Sustentabilidade
Portugal conta, atualmente, com diversos edifícios do mercado imobiliário comercial em diferentes fases de certificação (desde projeto até operação). Entre os certificados de edificação sustentável (para nova construção/reabilitação e edifícios em uso), verifica-se um aumento notório, ao longo dos últimos três anos, pelos certificados BREEAM e o LEED. Os primeiros contam com maior expressão, com perto de 80 edifícios certificados, dos quais 90% relativos a edifícios em uso e mais de metade do setor de retalho. Ao nível do LEED, que soma mais de 30 edifícios certificados, verifica-se uma distribuição equitativa entre nova construção/reabilitação e edifícios em uso, com escritórios a dominar.
Relativamente à certificação WELL, focada na utilização do edifício e bem-estar dos seus utilizadores, uma vez que, apesar de a sua implementação se iniciar na fase de construção, a mesma apenas se obter em fase de operação, não há ainda edifícios com esta distinção a nível nacional. Ainda assim, com perto de 40 projetos registados, na sua totalidade em escritórios, espera-se que brevemente também neste âmbito haja edifícios certificados.
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Fonte: Casa Sapo